Datos, datos y más datos al adquirir una vivienda

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Cuando una persona se enfrenta a este proceso por primera vez tiene que aprender a marchas forzadas a lo largo del mismo (conceptos, pasos a dar, situación del mercado, condiciones de hipotecas, etc.), con el objetivo de minimizar la probabilidad de cometer un error. Por otra parte, tendemos a pensar que el análisis de datos está reservado para compañías que invierten grandes cantidades de dinero en proyectos de innovación. Sin embargo, la realidad es que los datos pueden ser de gran utilidad para cualquier persona que tenga que tomar una decisión importante como la compra de una vivienda. Hoy comparto cinco consejos sobre cómo los datos pueden ayudarte al adquirir una vivienda basándome en mi propia experiencia:

1. Analiza las viviendas en venta en las zonas de interés

Actualmente, los portales inmobiliarios web permiten el acceso a gran cantidad de datos sobre las viviendas que se encuentran a la venta en una zona. Conocer el número de viviendas en venta, el tiempo que tardan en venderse o la variabilidad en los precios será de gran utilidad para saber cuál es la situación del mercado.

A través de web scraping, técnica utilizada para extraer la información de páginas web de forma automatizada, podemos obtener periódicamente las viviendas que están en venta en una zona junto con sus características. En mi caso, empleé un framework de Python llamado Scrapy compartido en Github y lo adapté para extraer la información que consideraba relevante. Esto me permitió ir generando una base de datos con la situación del mercado en las zonas de Madrid que había seleccionado como prioritarias.  

Un ejemplo de la información que descargué el 11 de abril de 2020 del barrio Cuzco Castillejos a continuación:

En resumen, a través del web scraping pude extraer la información detallada de los 211 pisos a la venta en la zona seleccionada: tamaño de la vivienda, precio, ubicación, anuncio, tiempo desde la última actualización, número de habitaciones, estado, antigüedad, equipamiento, disponibilidad de ascensor y/o garaje, etc. Este proceso lo repetí en distintos momentos del tiempo para conocer mejor la situación del parque de viviendas.

Analizando los datos de precio medio en relación al tamaño de la vivienda, podemos ver que la dispersión de precios es muy alta. En la tabla de datos anterior, podemos filtrar las viviendas similares de la zona teniendo en cuenta los siguientes parámetros:

– Son pisos (excluimos áticos, duplex y estudios).

– Tienen ascensor.

– No se sitúan en plantas bajas.

– No son pisos para reformar.

Si representamos los inmuebles en un gráfico comparando el tamaño y el precio medio, podemos observar que la variabilidad del precio medio por m² para las 109 viviendas resultantes es muy alta (cada punto es un inmueble):

Los precios por m² oscilan entre los 3.000 y los 7.000 euros. Además, se observa una lógica reducción del precio por m² cuanto más grande es la vivienda, pero no muy acentuada. 

En todas aquellas zonas en las que la variabilidad de precio es alta, podremos utilizar este tipo de datos en la negociación del precio como veremos en el punto final del artículo.

Además de esto, existen trucos más “caseros” para saber aproximadamente el tiempo que ha estado en venta un inmueble en portales online. Por ejemplo, Idealista da un número de serie a cada anuncio de manera cronológica y es el que aparece en la URL de un anuncio al final entre barras. Si uno va apuntando fechas y códigos recientes, puede fácilmente comparar los últimos números de la URL (www.idealista.com/inmueble/xxx) para saber la antigüedad del anuncio y, por tanto, el tiempo aproximado que lleva a la venta el inmueble. Si un anuncio lleva mucho tiempo publicado es un indicador de que el precio está fuera de mercado o que existe algo que lo hace menos atractivo.

Estudia bien los datos de portales inmobiliarios antes de comenzar a hacer visitas y pon todas las alertas necesarias para estar al tanto de las nuevas publicaciones y el tiempo que tardan en “desaparecer”.

2. Verifica los datos del catastro y obtén la tasación online

Cuando se conoce la situación del mercado es un buen momento para comenzar con las visitas presenciales. En esa etapa, uno aprenderá sobre todos los detalles al inspeccionar una vivienda (m² útiles de la vivienda, estado de la vivienda, posibles problemas, etc.). Además, hay dos fuentes de datos gratuitas que convendrá analizar para cada vivienda que nos desplacemos a ver:

a) Sede electrónica del catastro: servirá para confirmar los datos sobre la superficie de la vivienda y zonas comunes, así como el año de construcción de la vivienda. En la mayor parte de los anuncios se muestran los datos de m² construidos incluyendo además las zonas comunes. Este tamaño suele distar bastante de los m² útiles, es decir, los m² que vamos a disfrutar en la vivienda. 

A continuación, un ejemplo de la información proporcionada para un inmueble en la sede electrónica del catastro:

 b) Tasación online: existen múltiples páginas web que te dan una estimación aproximada de la tasación del precio de la vivienda a partir de la ubicación o la referencia catastral. La precisión de estas tasaciones dependerá de la ubicación de la vivienda y la muestra disponible, pero siempre es útil contar con esta fuente adicional de información.  Por ejemplo, BBVA ofrece un servicio gratuito, BBVA Valora , que funciona bastante bien y que complementa la estimación con el grado de precisión de la estimación. 

En la siguiente captura se muestra un ejemplo del tipo de información que proporciona:

3. Consulta el registro de la propiedad

Una vez que un inmueble te ha interesado, el paso siguiente es confirmar que la vivienda no tiene cargas. Para ello, utiliza la página web del registro de la propiedad para obtener una nota simple. Tendrá un coste (9,02€ sin impuestos) y servirá para averiguar si la propiedad tiene alguna carga. Si el contenido de la nota simple te genera dudas, pide explicaciones y asesórate con un experto. Si todo esté en orden, luz verde para continuar con el proceso de compra.

4. Considera los gastos adicionales en la compra

El coste final de compra de un inmueble será significativamente mayor al mostrado en el anuncio. Considera todos los gastos antes de realizar la reserva o firmar el contrato de arras para evitar sorpresas desagradables. Los tres gastos más importantes: 

a) Honorarios de la agencia: en el caso de que la compra de la vivienda se haga a través de una agencia, hay que tener en cuenta cuál será su comisión. Los honorarios son distintos en función de la agencia, así que es recomendable preguntarlo antes de visitar la vivienda. Recuerda también que en la fase final de negociación con la agencia también se podrá ajustar su margen.

b) Impuestos: en el caso de vivienda nueva será necesario pagar el IVA y el IAJD. Si es una vivienda de segunda mano tendrás que pagar el ITP. No olvides contabilizar esto antes de hacer la simulación de la hipoteca en el caso de que necesites financiación.

c) Hipoteca: a veces se considera la hipoteca de manera independiente, pero mi recomendación es tener muy claro cuánto interés acabarás pagando para así controlar el gasto total que supondrá la operación. El Portal del cliente bancario desarrollado por el Banco de España permite hacer simulaciones con distintos tipos de interés y plazos de amortización de un préstamo hipotecario. Recuerda que, al igual que los honorarios de la agencia, tendrás algo de margen para negociar y conseguir una mejora en las condiciones.

5. Negocia el precio final de compra

Ha llegado el momento final. El inmueble cumple con tus expectativas y los datos recopilados avalan que sería una buena compra. El último paso es negociar el precio final de compra. Como podrás imaginar, todos los datos recopilados hasta ahora te sitúan en una buena posición para negociar: conoces el precio medio de la zona, la tasación orientativa, los m² útiles y demás características, etc. Pero, ¿qué margen real hay de negociar el precio final de compra? La respuesta es que dependerá de distintos factores como la necesidad que tenga el propietario actual de vender. Si el vendedor no tiene prisa, el precio posiblemente sea innegociable. Sin embargo, toda la investigación inicial debería servirte para conocer el tiempo que lleva a la venta el inmueble ya que, a mayor tiempo, menor posibilidad de negociar a priori. Y lo más importante, estarás en una posición ventajosa en la negociación porque tienes muchos datos que respaldarán tu propuesta económica.

Aunque no existe una fórmula exacta para llegar al éxito en la negociación, a continuación, mis dos recomendaciones en este punto:

a) Aplica las metodologías planteadas en el libro Rompe la barrera del no. En este manual, Chris Voss comparte cómo las tácticas duras que empleaba cuando era negociador internacional del FBI son aplicables en múltiples aspectos de nuestras vidas. Y recuerda un mensaje que impregna todo el libro “el tiempo siempre jugará a favor de una de las partes involucradas en la negociación”.

b) No olvides que el precio no lo fija la parte vendedora, sino lo que estén dispuestos a pagar los compradores. En el mundo inmobiliario se comenta que una valoración rápida de un inmueble se puede hacer de la siguiente forma: (1) entra en Idealista y Fotocasa y selecciona la zona de compra, (2) filtra los inmuebles con características similares, (3) selecciona el que sea más barato sin ser una estafa aparente y (4) y aplica una reducción entre el 5% o 10% a ese precio. Este precio orientativo, junto con la tasación online y tu conocimiento del mercado te servirán para acabar pagando un precio de mercado. Y no tengas miedo en ofrecer un precio mucho menor que el precio de partida. Al fin y al cabo, eres tú el comprador y siempre tendrás tiempo de subir el precio ofrecido.

En definitiva, cualquier persona que haya comprado una vivienda sabe que no es un proceso agradable. Sin embargo, como el resto de problemas al que nos enfrentamos por primera vez, es gratificante ir adquiriendo conocimiento a lo largo del proceso. Sin duda, los datos serán tú gran aliado en este proceso.

Y para terminar, una recomendación de una guía que me ha resultado de gran ayuda, ACIERTA al comprar VIVIENDA de Alejandro Limón, un manual corto, ideal para saber cómo funciona el sector inmobiliario y los trucos que te ayudarán al adquirir una vivienda.